Vous vous demandez si Anaxago mérite votre confiance pour investir dans l’immobilier participatif ? Cette plateforme lancée en 2012 fait partie des pionnières du crowdfunding en France, avec plus de 880 millions d’euros collectés et 15 000 investisseurs actifs. Mais entre rendements attractifs de 9,9% en moyenne et taux de retard qui atteint 13,53%, la réalité mérite une analyse approfondie.
Anaxago : bien plus qu’une simple plateforme de crowdfunding
Contrairement à de nombreux acteurs du secteur, Anaxago s’est progressivement transformée en véritable néo-banque privée. La société possède le statut de Conseiller en Investissements Financiers et de Prestataire de Services de Financement Participatif, agréée par l’AMF. Cette diversification lui permet de proposer six catégories d’actifs différentes, du crowdfunding immobilier classique aux SCPI, en passant par le private equity et même une assurance-vie.
Le positionnement d’Anaxago tranche avec les plateformes concurrentes. Là où d’autres se concentrent uniquement sur le financement participatif, Anaxago a construit une offre patrimoniale globale. Cette stratégie répond aux investisseurs qui cherchent à diversifier leur portefeuille sans multiplier les interlocuteurs.
Le crowdfunding immobilier chez Anaxago : une approche en Clubdeals
Le fonctionnement du crowdfunding immobilier sur Anaxago présente une particularité notable. La plateforme utilise des holdings dédiées, appelées Clubdeals, pour regrouper les investissements de ses membres. Ces structures intermédiaires permettent de souscrire collectivement aux actions, obligations ou autres titres de financement émis par la société cible.
Cette organisation offre plusieurs avantages. Les investisseurs bénéficient d’une structure juridique solide et d’une meilleure capacité de négociation face aux promoteurs. Les projets proposés couvrent un large éventail : promotion résidentielle, réhabilitation de bureaux, immobilier durable, actifs Prime et nouveaux usages comme le coworking ou les résidences haut de gamme.
Le ticket d’entrée s’établit à 1 000 euros minimum, comme chez la plupart des concurrents. Les rendements cibles oscillent généralement entre 8% et 12% par an, avec des durées de placement comprises entre 12 et 36 mois pour les opérations immobilières classiques. Ces performances placent Anaxago dans la moyenne haute du marché.
Les types de financement proposés se démarquent également. Contrairement à d’autres plateformes qui privilégient massivement les obligations simples, Anaxago propose seulement 38% de projets sous cette forme. Le reste se répartit entre actions et obligations convertibles, afin d’offrir potentiellement des rendements supérieurs en cas de succès, mais avec un risque accru.
Des performances réelles contrastées
Les statistiques officielles d’Anaxago révèlent un taux de rendement interne moyen de 9,7% depuis 2014. Ce chiffre s’appuie sur 261 projets financés pour un montant total de 641 millions d’euros en crowdfunding immobilier. La durée moyenne des investissements s’établit à 28 mois.
Les résultats méritent un examen plus approfondi. Le capital en retard de paiement dépasse actuellement 41 millions d’euros, soit 13,53% du portefeuille. Le taux de défaut cumulé atteint 24,62%, avec 36 millions d’euros concernés. Ces chiffres peuvent inquiéter, mais ils s’expliquent en partie par le retournement brutal du marché immobilier en 2022-2023.
L’affaire Terlat en 2017 reste gravée dans les mémoires. Ce promoteur immobilier placé en liquidation judiciaire avait entraîné des pertes pour les investisseurs de plusieurs plateformes, dont Anaxago. La plateforme a toutefois limité les dégâts en récupérant 90% du capital investi et en rachetant deux programmes sur ses fonds propres pour protéger 200 souscripteurs. Cette gestion de crise témoigne d’un engagement réel envers les investisseurs.
Les années récentes montrent une amélioration. Le taux de défaut est descendu à 1,3% en 2022 et 3,6% en 2023. Cette évolution positive suggère qu’Anaxago a tiré les leçons des difficultés passées et renforcé sa sélection de projets. La reprise du marché immobilier fin 2024, portée par la baisse des taux, devrait favoriser les projets récemment financés.
Une sélection rigoureuse mais des zones d’ombre
Anaxago affirme ne retenir que 1% à 3% des dossiers déposés par les entreprises. Ce processus de sélection drastique constitue un argument fort pour rassurer les investisseurs. La plateforme vérifie la réputation des opérateurs, leurs réussites passées et leur santé financière.
Plusieurs investisseurs pointent un suivi de projet insuffisant. Les reportings trimestriels réguliers ne contiendraient que peu d’informations concrètes. Plus préoccupant, certains témoignages rapportent que des difficultés surgissent soudainement en fin de projet, alors que les suivis précédents ne laissaient rien présager. Cette situation suggère que le suivi manque de profondeur et de rigueur.
Les descriptions de projets appellent également des améliorations. La présentation détaillée d’une vingtaine de pages reste factuelle sans offrir d’analyse approfondie. Des informations importantes comme l’exposition de l’opérateur au crowdfunding, la composition détaillée de l’actif ou les derniers bilans comptables font défaut dans les documents simplifiés. Les investisseurs doivent fouiller dans le Document d’Information Réglementaire de plus de 100 pages pour obtenir ces données.
Une diversité d’actifs unique sur le marché
Au-delà du crowdfunding immobilier, Anaxago propose des investissements dans les startups et PME via le private equity. Le rachat de la société de venture capital CAP HORN Invest en 2022 a renforcé cette expertise. Les secteurs privilégiés incluent la santé, l’innovation technologique, le climat et la fintech. Le ticket d’entrée démarre à 2 000 euros pour les investissements directs.
Le private equity présente des caractéristiques radicalement différentes. Les rendements peuvent être très élevés en cas de succès, mais le risque de perte totale reste important. Une règle du secteur veut que sur 10 investissements, 5 ou 6 échouent, 2 ou 3 sont moyens, et 1 ou 2 deviennent des succès majeurs. La diversification s’avère indispensable pour espérer une performance globale positive.
Les fonds de private equity immobilier offrent une alternative intéressante. Le FCPR Anaxago Society 2023 vise un rendement de 7% par an net de frais sur 5 ans, en investissant dans une vingtaine de projets immobiliers. Cette mutualisation apporte une diversification naturelle. Le ticket d’entrée s’établit à 10 000 euros, ce qui rend ce placement moins accessible.
Les SCPI constituent une autre brique de l’offre. Anaxago propose actuellement trois sociétés : Kyaneos Pierre sur le résidentiel, Pierval Santé sur les actifs de santé, et ActivImmo sur la logistique. Les frais restent dans les standards du marché, avec environ 10% de frais de souscription et 10% de frais de gestion annuels.
L’assurance-vie Anaxago Value, lancée fin 2023 en partenariat avec Generali, permet de loger le fonds Anaxago Society 2023, le fonds euros Netissima et plus de 300 unités de compte. Les frais de gestion de 0,85% se situent dans la moyenne, sans frais d’entrée, d’arbitrage ni de sortie. Depuis 2025, la plateforme propose régulièrement des produits structurés à capital partiellement protégé.
La structure de frais : une transparence relative
Les frais varient fortement selon le type d’investissement. Le crowdfunding immobilier ne facture rien aux investisseurs particuliers, seuls les promoteurs payent Anaxago. Cette gratuité apparente constitue un argument commercial fort, même si elle est indirectement répercutée dans les conditions de financement.
Pour le crowdequity, les frais atteignent 5% TTC à l’entrée, plus 2% par an de frais de gestion pendant 5 ans. Au-delà de 30 000 euros investis, les frais de gestion baissent à 1% par an. Anaxago prélève également 10% des plus-values réalisées à la sortie. Ces niveaux restent raisonnables par rapport aux fonds de private equity traditionnels.
Les SCPI appliquent leurs propres grilles tarifaires, généralement autour de 10% à l’entrée et 10% par an en gestion. Les fonds de private equity comme Anaxago Society 2023 facturent 4% de droits d’entrée et entre 2% et 2,25% de frais annuels, auxquels s’ajoutent 20% de carried interest sur les performances dépassant 7%.
Un point de friction concerne le délai d’émission des obligations ou actions. Plusieurs mois peuvent s’écouler entre la souscription et l’émission effective des titres. Pendant cette période, l’argent ne génère aucun intérêt, ce qui réduit le rendement global de l’investissement. Ce décalage s’avère plus long que chez les concurrents.
Une expérience utilisateur soignée
Anaxago se distingue par la qualité de son interface. Le site offre une navigation intuitive avec un accès direct aux informations essentielles. Les projets bénéficient de présentations détaillées et compréhensibles. Le processus d’investissement guide l’utilisateur étape par étape, depuis le choix du projet jusqu’à la validation finale.
L’espace personnel permet un suivi précis des placements réalisés. Les investisseurs accèdent facilement à leur historique de transactions, aux documents légaux et au tableau de bord financier. Cette attention portée à l’expérience utilisateur fait la différence quand on compare plusieurs plateformes sérieuses.
Le service client représente un autre point fort. Anaxago assigne un conseiller dédié à chaque investisseur. Ces conseillers contactent proactivement les membres après inscription ou consultation d’un projet pour vérifier leurs besoins. Les échanges se font directement depuis l’espace investisseur, solution plus sécurisée que l’email classique et recommandée par le régulateur.
La plateforme organise même des événements permettant aux clients de rencontrer physiquement leur conseiller. Cette approche personnalisée tranche avec le tout digital de nombreux concurrents. Les investisseurs apprécient particulièrement ce suivi humain pour les accompagner dans leurs choix patrimoniaux.
Les risques à connaître avant d’investir
Le risque principal reste l’illiquidité. Une fois l’argent investi, impossible de le récupérer avant l’échéance prévue. Aucun marché secondaire officiel ne permet de revendre facilement ses parts. Cette caractéristique impose de n’investir que des sommes dont on n’a pas besoin à court terme.
Les retards de remboursement touchent régulièrement des projets. Un promoteur confronté à des difficultés de commercialisation ou de travaux ne pourra pas tenir les délais initiaux. Le capital reste bloqué plus longtemps que prévu, sans génération d’intérêts supplémentaires dans la plupart des cas. Le contexte immobilier difficile de 2022-2023 a multiplié ces situations.
Le risque de perte en capital existe réellement. Deux projets ont déjà entraîné des pertes définitives chez Anaxago. Ce chiffre peut sembler faible, mais il rappelle qu’aucun investissement n’est garanti. Le crowdfunding immobilier promet des rendements élevés précisément parce que le risque l’est également.
Pour le private equity, le niveau de risque grimpe encore. Les startups connaissent un taux d’échec élevé. Investir sur seulement 2 ou 3 sociétés constitue une erreur fréquente. La diversification s’impose comme une règle absolue pour espérer compenser les échecs par quelques succès. L’horizon d’investissement s’étend souvent sur 5 à 10 ans sans liquidité intermédiaire.
La note ESG attribuée à chaque projet apporte une transparence bienvenue. Cette évaluation décompose l’impact environnemental, social et de gouvernance des opérations financées. Les investisseurs conscients de ces enjeux peuvent ainsi privilégier les projets alignés avec leurs valeurs.
Les alternatives à considérer
Le marché du crowdfunding immobilier compte de nombreux acteurs. Homunity a financé 64 projets en 2024, contre seulement 16 pour Anaxago. Ce flux d’opportunités plus conséquent permet aux investisseurs de diversifier plus facilement leur portefeuille.
D’autres plateformes méritent attention. La Première Brique propose un ticket d’entrée à partir de 1 euro, rendant le crowdfunding immobilier accessible à tous les budgets. Baltis se positionne comme une plateforme plus petite mais avec une qualité de projets reconnue. Monego affiche un historique solide avec de bonnes performances.
Wiseed et ClubFunding figurent parmi les concurrents directs, tout comme Boursorama qui s’est lancé sur ce segment. Chaque plateforme présente ses spécificités en termes de types de projets, de rendements cibles, de processus de sélection et de frais. Comparer plusieurs acteurs permet de se forger un avis éclairé et de saisir les meilleures opportunités.
La concentration géographique constitue un point de vigilance. Anaxago se focalise sur l’immobilier français, créant un risque de concentration sectorielle et territoriale. Diversifier également sur d’autres types d’investissements comme les ETF, les actions ou l’immobilier en direct reste une règle de prudence.
Notre verdict final sur Anaxago
Anaxago fait partie des acteurs historiques du crowdfunding en France. La plateforme a su capitaliser sur son expérience de plus de 10 ans pour construire une offre patrimoniale complète. La diversité des produits proposés, du crowdfunding immobilier au private equity en passant par les SCPI et l’assurance-vie, répond aux besoins de nombreux profils d’investisseurs.
L’approche en Clubdeals pour le crowdfunding immobilier apporte une structure juridique plus sécurisée que les investissements directs. Le système de Clubdeals offre une meilleure capacité de négociation et de défense des intérêts des investisseurs en cas de difficultés.
Le service client se démarque clairement de la concurrence. L’accompagnement personnalisé, les conseillers dédiés et la qualité des échanges constituent de véritables atouts. Cette dimension humaine rassure les investisseurs, particulièrement ceux qui découvrent le crowdfunding.
Les performances historiques de 9,7% de rendement moyen restent attractives, malgré les difficultés récentes. L’amélioration des indicateurs en 2023 et la reprise du marché immobilier laissent espérer de meilleures conditions pour les projets actuels.
Les zones d’ombre méritent attention. Le nombre de projets proposés a significativement diminué, avec seulement 16 collectes en 2024. Cette raréfaction des opportunités oblige les investisseurs à diversifier sur d’autres plateformes pour maintenir un flux d’investissements régulier.
Le suivi de projet doit progresser. Les reportings trimestriels manquent de substance et certaines difficultés semblent découvertes tardivement. Anaxago devrait renforcer la profondeur de ses analyses et exiger plus de transparence des opérateurs financés.
Les descriptions de projets gagneraient en exhaustivité. L’ajout de bilans comptables détaillés, d’informations sur l’exposition des opérateurs au crowdfunding et de données de marché plus précises faciliterait la prise de décision des investisseurs.
Le délai d’émission des titres pénalise le rendement effectif. Plusieurs mois d’attente sans génération d’intérêts réduisent la performance globale de l’investissement. Une amélioration de ce processus renforcerait la compétitivité d’Anaxago.
La plateforme convient particulièrement aux investisseurs cherchant une approche patrimoniale globale, avec un accompagnement humain de qualité et une diversification sur plusieurs classes d’actifs. Les profils plus aguerris regretteront le faible nombre de projets et préféreront compléter avec d’autres plateformes plus prolifiques.
Le crowdfunding immobilier reste un placement à risque. Les rendements attractifs s’accompagnent de possibilités réelles de retards, voire de pertes en capital. La diversification sur une dizaine de projets minimum s’impose pour lisser ces aléas. N’investissez que des sommes dont vous n’aurez pas besoin pendant plusieurs années.
Anaxago demeure un acteur sérieux et régulé du marché français. La plateforme a démontré sa capacité à traverser les crises et à protéger les intérêts de ses investisseurs, comme l’illustre la gestion de l’affaire Terlat. Son évolution vers une néo-banque privée élargit les possibilités d’investissement et répond aux besoins d’optimisation patrimoniale.
